E163 能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！

🍷 欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好的生活，我是雨白。

又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列。过去一个月很多听友都来催更，让我们赶紧分享一下，现在的房地产市场该怎么看。这不，我就把大家喜爱的杨天楠老师和 Nick 老师请来了。

房地产筑底了吗？现在能上车了吗？各个城市出现了怎么样的分化？我的房子在市场上还有竞争力吗？是不是得趁这段时间赶紧出手？关于这些大家关心的真问题，本期节目都回答了。或者说，我们都给了你一套切实可行的分析和操作方法。

我相信，此时此刻一定有很多朋友在为房子的事情操心和焦虑。如果你觉得这期节目有启发，欢迎你分享给也在关注房子的亲人和朋友，相信会对 TA 们的决策有所帮助。

*本期所有内容仅为嘉宾个人观点，不作为投资建议。

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💼 本期嘉宾

Nick：技术派买房者，房产趋势小程序「趋势动物Pro」开发者

杨天楠：楼市专家、生活黑客，播客「听懂涨声」主理人。即刻：杨天楠

🔦 时间戳

03:54  房市分化的颗粒度更细了！如果我想了解自己手头房产的竞争力，我该看什么？怎么看？

07:15  如果把楼市比作股市，光看「城市指数」可能已经不够了，你还需要「老破小指数」「高租息指数」「核心区指数」

09:11  曾经大家最关心地段，现在，大家开始在意房子的「产品力」了：人车分流、工区营造、外立面材料提升，「中国人不缺房子，缺的是好房子」

11:39  卷疯了 🤯 光厅入户、得房率 120%、赠送落地飘窗，Nick 老师近期踩盘看过的「最猛户型」

13:47  房地产的产品力是一个周期 🔁 「每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品」

14:54  房子和红酒的共通点：不是越新越好，年份很重要，不同年份的房子质量有参差

15:34 上海新房 2021 年 VS. 2024年：离谱许愿池 VS.大理石上墙

17:00  2024 年上海人民恍然大悟「开发商原来是能做出好房子的」，不是能力问题，是意愿问题

18:55 两个新趋势：旅居房崛起，老城复兴

21:02 老城区为什么涨？住起来舒服，生活配套齐全；城市更新，硬件设施改造、社区功能增强；外地购房者比例上升，更在乎居住环境

23:52 「新城相当于成长股，老城相当于红利股」

26:35 房产市场存在「解套」概念吗？失去流动性的房子还有可能卖出去吗？

28:57 「或许我们需要接受一个现实，有些房子可能价格永远不会回到它的高点了」

30:16 现在是卖房子的好时机吗？现在未必是卖房的最好时机。但现在可能是把差房子置换成好房子的好时机

35:07 都知道应该把「坏鸡蛋」换成「好鸡蛋」，但如何判断好坏？「公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋」

38:37 如何判断筑底企稳信号？一个方法：观察自己所在城市标杆小区的交易情况，如果哪天发现说它的低价盘被一扫而空，新增挂牌价格上涨，那这可能就是市场企稳复苏的清晰信号

42:37 「人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求」。文旅虽然令人心动，但是买房一定要谨慎！

43:38 与其追求诗与远方的文旅盘，不如看看大城市的近郊低密盘

44:55 即使你没有很强的买房意愿，也可以关注下保障性住房

47:43 2026 年是上海房市值得观察的年份，2021 年购房的五年限售到期，你有可能买到比 2021 年低的价格（对不起 2021 年的购房者了🙏）

49:30 现在大家买房意愿这么低，什么信号出现会迅速扭转大家的观念？

52:06 现在不想买房完全ok，但是你可以每隔一个季度关注一下房地产有没有发生变化

55:14 「房地产只有两个阶段，第一个阶段就是狗也不买；第二个阶段是怎么也买不到。」

60:14 为什么各大城市都在做老城翻修？以上海与伦敦为例，当城市发展到一定阶段，城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线

63:13 再谈买房的「画饼」与「吃饼」：地铁、学校、写字楼……到底怎样才知道楼盘给我画的饼是真的能兑现的？

65:23 买房的「一命二运三风水」：择时有的时候大于一切，如果一个人 2021 年 6 月买房，不管买在哪，大概率现在不会很开心

68:51 一句话总结！对于一二线城市的朋友来说：

如果你已经有明确的购房需求，现在是可以持续看房的一个好时机了;

如果你打算置换，最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是所有新政策出来的前两周；

对于你只是想投资，短时间内来看，没有看到大城市有很好的房地产投资机会的迹象。

71:31 如果你有买房的刚需，不妨正视自己的内心，选择你心仪的房子，毕竟最坏的时候已经过去了

祝大家都能住上自己心仪的好房子❤️

🏠 猜你想看

11:39  Nick 老师在成都看的那套卷出了 190 平效果的 143 户型房示意图（仅作为案例讨论，不作为推荐）

房产万事屋系列——

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🎺 创作团队

嘉宾  Nick 杨天楠｜主持  雨白｜后期 甜食 ｜制作 星星

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