Letos se zlevňovat nebude. Odborník vysvětluje ceny hypoték

I přes snížení sazeb ČNB, zatím hypotéky zlevňují pomalu a úvěry se nabízejí s cenou těsně pod pět procent. Na přelomu roku, by ale mělo přijít výraznější zlevnění, předpovídá v podcastu Ve vatě hypoteční expert Libor Ostatek.

Když Česká národní banka začala loni v prosinci snižovat sazby, klienti čekali, že to brzy poznají i na cenách hypoték. To se ale nestalo. Podle hypotečního experta Broker Trust a Golem Finance Libora Ostatka k tomu vedou tři důvody.

Hypotéky už jsou vyprodané

Zaprvé, banky nemají důvod ceny snižovat. Po období zamrzlého trhu se zájem o úvěry na bydlení zase zvyšuje. Je teprve říjen a banky už „vyprodaly“ objem hypoték, který si ve svých optimistických scénářích kreslily až na konec prosince. „Banky mají zaplněné výrobní linky, většina z nich má splněný plán letošního roku. A poptávku po hypotékách zpracovávají těžko, nabrat kvalifikované lidi trvá.“

Od ledna se ale objemy začnou plnit nanovo. S tím přijde pokles cen, míní Ostatek. „V prosinci se provoz zklidní, žádostí je méně. Nejrazantnější snížení úrokových sazeb, pokud nebude výrazně narůstat cena zdrojů, což je ve hvězdách, by mělo  přijít na přelomu roku, možná ještě v prosinci.“

Levné peníze už zase nejsou

Cena peněz na finančním trhu je druhý důvod, proč banky s důraznějšími slevami otálejí. Právě cena peněz, které si banky předkoupí na tři, pět nebo deset let, určuje do značné míry cenotvorbu hypoték pro klienty. Dost ale kolísá.

Zkraje roku byly tyto tzv. dlouhé peníze, kterými se banky zajištují, aby měly na dlouhodobé hypotéky, levné. Banky si tak podle Libora Ostatka přišly na slušné marže. Nyní jde ale cena těchto peněz naopak nahoru. „V únoru byla marže skutečně velmi zajímavá, protože cena zdrojů byla někde kolem tří a půl procenta, ale už v březnu byla cena dlouhodobých peněz o 0, 8 % vyšší. Takže  v období března až června byla marže zase nižší.“

Banky si účtují marži na riziko

Třetí důvod, který brzdí rychlejší snižování hyposazeb, jsou podle Ostatka nové podmínky na hypotečním trhu, které platí od září. Klient, který banku opustí ještě před koncem fixace, jim jako náhradu zaplatí 1 % ze zbývající jistiny úvěru. Změna má omezit takzvanou hypoteční turistiku.

„Ta sankce je stanovená výrazně nízko a extrémně ve prospěch spotřebitele. Postavili jsme do velkého komfortu zákazníka, ale tou velmi nízkou náhradou jsme zapříčinili to, že ta „daň“ bude přenášena na úplně každou novou hypotéku a na úplně každou refixovanou hypotéku,“ míní Ostatek.

Banky teď podle něj k cenám hypotéky přirážejí „marži na riziko“.  Ta zdražuje hypotéky až o půl procentního bodu, odhaduje Ostatek. „To riziko v podstatě navyšuje úrokovou sazbu a já bych si troufnul říct v řádu 0,3–0,5 %.“

Už ve druhé bance můžete dostat slevu

„Vysoké marže“ u hypoték kritizoval před čase v rozhovoru pro SZ Byznys guvernér ČNB Aleš Michl. „Nejlepší odpověď lidí na vyšší sazbu je obejít dvě tři banky. Kdo chce hypotéku, ať si vezme dovolenou v práci, srovná si v tabulce sazby a pak vezme banku, která je pro něj nejlepší,“ vzkázal klientům.

Obejít více v bank a předložit jim nabídku od konkurence může ve vyjednávání o ceně pomoci, míní Libor Ostatek. Zvlášť když jde o bonitního klienta. „Tam je vždycky prostor, zvlášť když jdu jako klient z ulice na pobočku. Ta první nabídka je vždycky  řádově o desetiny vyšší. A to, co můžu usmlouvat, se může pohybovat klidně níž o 0,3 procenta, výjimkou není ani o půl procenta.“

Hypoteční sazba ale není jediné kritérium, podle kterého je dobré se rozhodovat. „Je to, jako kdybych chtěl třeba auto, ale byl bych schopný porovnat jenom barvu a vybrat si, jestli chci jezdit na benzín, dieselem nebo elektromobil,“ myslí si hypoteční specialista společnosti Taurum Tomáš Rusňák.

Na sazby si klienti zvykly, ale nemají úspory

„Klasický spotřebitel si dokáže porovnat jak na něj  banka působí, úrokovou sazbu, RPSN, ale už nezná metodiku těch bank. Nedokáže spočítat svoji bonitu, protože pokud není zaměstnanec, ale podnikatel, použije příjmy z pronájmů, mateřskou, rodičovskou, tak to každá banka počítá úplně jinak. Neví, jak banka bude řešit jeho stávající závazky, jak mají nastavený interně parametry DTI a DSTI,“ vypočítává Tomáš Rusňák.

Právě bonita klienta hraje při vyjednávání o hypotéce v bance větší roli než výše úroku. Podle průzkumu od společnosti KRUK si přes mírné snížení úrokových sazeb dnes nemůže hypotéku dovolit 10 % lidí. U průměrné hypotéky za 3,6 milionu totiž musí „vytáhnout z kapsy“ akontaci 720 tisíc nebo 360 tisíc (výjimka pro mladší žadatele).

„Spotřebitelé si na úrokovou sazbu zvykli, ale čím máme větší problémy, je prokazatelnost příjmů některých těch lidí. Bonita je za mě ten největší oříšek. Z mé praxe vidím, že  třetina, možná 40 % případů, jde  na metodickou výjimku, že standardně by ten případ neměl šanci v bance projít,“ míní Tomáš Rusňák.

*****

• Ve vatě. Podcast novinářky Markéty Bidrmanové. Poslechněte si konkrétní rady investorů a odborníků na téma investic, inflace, úvěrů a hypoték. Finanční „kápézetka“ pro všechny, kterým nejsou peníze ukradené.
• Vychází každý čtvrtek. Poslouchejte na Seznam Zprávách, Podcasty.cz nebo ve všech podcastových aplikacích.
• V podcastu vysvětlujeme základní finanční pojmy a principy, nejde ale o investiční poradenství.
• O čem byste chtěli poslouchat příště? Co máme zlepšit? A co naopak určitě neměnit? Vaše připomínky, tipy i výtky uvítáme na adrese [email protected].