Má 180 bytů a dál kupuje hlava nehlava. Neexistuje špatná doba, říká

Investor Martin Kořenek vlastní a pronajímá skoro dvě stovky bytů. Investovat do nich má smysl, i když jsou teď drahé, říká. Hodnota neporoste věčně, varuje expert na hypotéky Libor Ostatek. Výnos je nic moc, říká investorka Kateřina Zychová.

Svůj první investiční byt koupil Martin Kořenek před deseti lety v Praze na Žižkově prakticky „za hubičku“. Dnes jich vlastní sto osmdesát, zejména na Moravě a na Ústecku. A výnos z pronájmů ho už dávno živí.

Na „cihlu“ má fetiš nejen on, ale i Češi obecně. Pro řadu lidí jsou byty jediným způsobem investování, který jsou schopní akceptovat.
Jsme konzervativní a na kapitálových trzích se nevyznáme, míní investorka Kateřina Zychová. „Lidi prostě neví, kam jinam jít, a považují cihlu za bezpečný přístav. Volí jednoduchou cestu dát to do dalšího a dalšího bytu,“ říká v podcastu Ve vatě zakladatelka Verdi Capital a One Family Office, které spravují majetek bohatým klientům.

Kromě stability a nízké volatility - cena bytů na rozdíl od akcií téměř nekolísá - přináší investice do bytů i další výhody. „Nabízí možnost efektivně používat cizích zdrojů, třeba hypoték. A Česká republika je pro nemovitosti daňovým rájem,“ upozorňuje na nízké daně z nemovitostí Martin Kořenek, jenž aktuálně splácí rovnou 22 hypoték.
Podmínky, za kterých kupoval své první byty před dekádou, se však od těch současných velmi změnily. Za svůj první, žižkovský byt zaplatil v roce 2015 zhruba 2,3 milionu a úroková sazba byla u hypoték těsně pod dvěma procenty. Teď jsou sazby více než dvojnásobné, ale hlavně: ceny bytů v Praze se za deset let téměř zdvojnásobily.

Dle Martina Kořenka ovšem neexistuje špatná doba pro nákup nemovitosti, sám nakupuje průběžně, bez ohledu na výši ceny za metr a ceny hypoték. „Jakmile získám nějakou formu cizích zdrojů, tak to okamžitě investuju. Neexistuje moment, kdy bych si řekl, teď nebudu investovat,“ říká v debatě podcastu Ve vatě, kterou si můžete pustit nahoře ve videu.

Když jsou drahé hypotéky, zvyšuje se dle něj prostor vyjednat lepší ceny bytu. „Sazbu na hypotéce vnímám jako dočasnou věc. Je to parametr, který pro mě jako investora, který se spíše dívá na růst kapitálové hodnoty, nemá z dlouhodobého hlediska zásadní vliv,“ říká. Klíčový je pro něj dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí.

Hodnota nemusí růst věčně

Právě prudký propad cen - a tedy i hodnoty realit - může být pro investory rizikem. S propadem hodnoty se totiž i snižují nájmy, tedy příjmy z nemovitostí. Ceny bytů v Česku nejvíc propadly v roce 2009, kdy cenová hladina poklesla o dvacet procent. A v letech 2022 a 2023 přišel pokles cen kolem devíti procent. Propad však může být i dramatičtější.

„Nikde není psáno, že nás nemusí potkat to, co potkalo Iry, co už několikrát potkalo Američany a další evropské země, Velkou Británii, pokles v řádu desítek procent, klidně i o 40, někde i o 50 procent. To vnímám jako největší riziko budoucnosti,“ říká hypoteční expert společností Golem Finance a Broker Trust Libor Ostatek.

*****

• Ve vatě. Podcast novinářky Markéty Bidrmanové. Poslechněte si konkrétní rady investorů a odborníků na téma investic, inflace, úvěrů a hypoték. Finanční „kápézetka“ pro všechny, kterým nejsou peníze ukradené.
• Vychází každý čtvrtek. Poslouchejte na Seznam Zprávách, Podcasty.cz nebo ve všech podcastových aplikacích.
• V podcastu vysvětlujeme základní finanční pojmy a principy, nejde ale o investiční poradenství.
• O čem byste chtěli poslouchat příště? Co máme zlepšit? A co naopak určitě neměnit? Vaše připomínky, tipy i výtky uvítáme na adrese [email protected].